Társasház szabályzatai – összegzés.
A társasházak működését több törvény – Társasházi Törvény, Számviteli Törvény, Áfa törvény, 2013. évi V. törvény, Országos Tűzvédelmi szabályzat – szabályozza. Mivel a Társasházak működése elkülönül különböző – pénzügyi, műszaki, jogi stb.- területekre, ezért ezekre más és más törvények és előírások vonatkoznak. A működési területekkel összefüggő szabályzatok elkészítése nem választható azt az adott törvények kötelezővé teszik, így azok hiányát bírsággal büntetik. Pld. Alapító okirat hiányában nem is beszélhetünk társasházról, mert Társasházi tulajdon csak alapító okirattal alapítható. A Társasház szabályzatairól alább láthat egy rövid összefoglalót. Mivel a Társasház szabályzatai a Társasház működésének fontos részei, ezért ezeket külön-külön is részletezem.
Társasház szabályzatai :
- Alapító Okirat – Társasházban lévő tulajdoni viszonyokat szabályozza
- SZMSZ – Szervezeti és Működési szabályzat – Társasház üzemeltetését szabályozza
- Társasház Számviteli Politikája – Társasház gazdálkodását szabályozza.
- Tűzvédelmi szabályzat melynek része a kiürítési terv.
Társasház Szabályzatai – Alapító Okirat
Az Alapító okirat a Társasház legfőbb dokumentuma, ezzel létesítik a Társasháztulajdont, valamint a Társasház-közösséget. Minden esetben az alapító okirat elkészítését közokiratba kell foglalni, vagyis ügyvéd vagy közjegyzőnek kell elkészítenie ezt a dokumentumot. Az alapító okiratban kell meghatározni, hogy mi kerül magántulajdonba és mi kerül közös tulajdonba az adott ingatlanon belül. Az alapító okiratban egyrészt meg kell jelölni, hogy a közös tulajdoni hányadok kiszámításának módját, másrészt ebben kell feltüntetni a közösség nevét. Az alapító okiratban lévő tulajdoni felosztást minden tulajdonosnak el kell fogadnia. A Társasház alapításához a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. A társasház közössége önálló jogalanynak minősül. Az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, továbbá viseli a közös tulajdon terheit.
A társasház létesülhet nemcsak lakóépületre, hanem nem lakás célú épületre (iroda-, üzletház, üdülő stb.) is. Az épülettel szemben a társasház szempontjából minimális követelmény, hogy az épületen belül legalább két önálló lakás vagy nem lakás célú helyiség, vagy egy lakás és egy nem lakás célú helyiség legyen.
Társasház Szabályzatai – Szervezeti és Működési Szabályzat
A Szervezeti és Működési szabályzat rövidítve SZMSZ, nem más mint azoknak a szabályoknak az összessége mely a társasház működését,üzemeltetését és a társasházban élők viselkedését szabályozza. Az SZMSZ-t a megalakuló társasházaknál az alakuló közgyűlésen, de legkésőbb az azt követő 60 napon belül megtartandó közgyűlésen kell megalkotni. Az SZMSZ tervezetét a közgyűlés előtt 15 nappal korábban meg kell küldeni minden tulajdonosnak. A régebben alapított Társasházak esetében az Alapító Okirat tartalmazta a működésre vonatkozó szabályozást is, azonban ezt a Társasházi Törvény alapján 2004.december 31-ig szét kellett választani. A legfeljebb 6 lakásos társasházaknak megválaszthatják, hogy a Társasházi Törvény vagy a Polgári Törvénykönyv közös tulajdonnal kapcsolatos szabályait alkalmazzák. Az SZMSZ-nek kell tartalmaznia a közös területek után fizetendő közös költség felosztásának – tulajdoni hányad vagy alapterület – szabályait és a közös költséget nem fizetőkkel szembeni intézkedéseket is. Az SZMSZ fontos része a Házirend, melyben a lakóépület sajátosságait szem előtt tartva meghatározza a külön tulajdonon belüli zajos tevékenységek – építési szerelési munkák – végzésének szabályait. a házirend szabályozza a közös területek használatának szabályait is. A Társasházi Törvény rendelkezései lehetővé teszik a a házrend szabályait megsértőkkel szemben a szankciók alkalmazását.
Társasház Szabályzatai – Társasház Számviteli Politikája
A társasház a számviteli törvény hatálya alá tartozó gazdálkodó, így a beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségére vonatkozó szabályokat a 2000.évi C törvény a számvitelről, valamint a számviteli törvény szerinti egyéb szervezetek beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló 224/2000. (XII. 19.) Kormányrendelet tartalmazza. Az a legfeljebb hatlakásos társasház, amelynek működésére a Ptk. szerinti közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései és nem a társasházakról szóló törvény rendelkezései vonatkoznak, dönthet úgy, hogy beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségét a számviteli törvényben és a Kormányrendeletben előírt szabályok helyett a társasház közössége által határozatban elfogadott módon teljesíti.
A Kormányrendelet nem határoz meg szabályokat a társasházak számára, egyetlen feltétel, hogy a közösség rendelkezzen elfogadott szabályokkal arról, hogyan tesz eleget a kötelezettségei teljesítésének. Amennyiben a társasház nem kíván eltérni, vagy nem térhet el a jogszabályok rendelkezéseitől, abban az esetben a Kormányrendelet az egyéb szervezetek között is speciális beszámolási és könyvvezetési kötelezettségeket ír elő számára.
A társasház gazdálkodásának fő alappillérei az éves elszámolás és a költségvetési javaslat melyet minden közös képviselőnek a tárgyévet követő május 31-ig el kell készítenie,a közgyűlés elé kell terjesztenie, és a tulajdonosokkal elfogadtatnia. A társasházi törvény értelmében az éves elszámolást a számviteli szabályoknak megfelelően elkészített könyvelés és beszámoló alapján kell elkészíteni, mely – egyszeres könyvvitelt vezető társasház esetén – a vagyoni és pénzügyi helyzetet bemutató egyszerűsített mérlegből és eredmény-levezetésből áll. A Társasház beszámolóját abban az esetben is el kell készíteni ha a Társasház nincsen az Adó és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatalhoz bejelentkezve, azaz nincs adószáma.
Társasház szabályzatai – Tűzvédelmi szabályzat vagy Tűzvédelmi Házirend
A Társasházak Tűzvédelmi szabályait az 54/2014. (XII. 5.) BM rendelet szabályozza. Minden, kétszintesnél magasabb, és tíznél több lakást magába foglaló lakóegységnek, társasháznak rendelkeznie kell ezzel az irattal. Az épület tulajdonosának, kezelőjének, közös képviselőjének, az intézőbizottság elnökének, vagy a lakóház használójának kell elkészítenie. A szabályzatot szakszerűen jó minőségben tekintettel a speciális területre elkészíteni nem túl egyszerű feladat, így mindenképpen fontos,hogy megírását tűzvédelmi szakember végezze. A jogszabály szerint tartalmaznia kel az épületre vonatkozó tűzvédelmi használati szabályokat, előírásokat, a lakók riasztásának, menekülésének lehetséges módozatait, a felszerelt tűzvédelmi eszközök használatára vonatkozó előírásokat. Ez első ránézésre nem tűnik túl bonyolultnak, azonban egy jó tűzvédelmi szabályzat nem azt jelenti, hogy néhány jogszabályból kimásolunk egy-egy odaillőnek tűnő bekezdést. A jól elkészített irat a következőket részletesen tartalmazza:
- Általános rendelkezések.
- A szabályrendszer hatálya a társasház mely területeit érinti.
- Az épület tűzvédelmi szempontból fontos adatai.
- Milyen jogszabályok alapján készült a Tűzvédelmi szabályzat.
- Tűzvédelmi feladatokat ellátó személyek feladatai és kötelezettsége.
- Tűzvédelmi használati szabályok.
- Tennivalók TŰZ esetén.
